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Optimisation du TMI pour bailleur : stratégies multi-régimes et défiscalisation (2026)
· Innovation
LMNP, déficit foncier, SCI IR/IS : choisir le bon régime selon sa TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %). Simulations chiffrées et stratégies pour minimiser l'impôt sur les loyers.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que le TMI et pourquoi est-ce important pour un bailleur ?
Le TMI (Tranche Marginale d'Imposition) détermine le taux d'imposition de vos derniers euros de revenus. Plus votre TMI est élevée (11%, 30%, 41% ou 45%), plus chaque euro de loyer est taxé lourdement. L'enjeu est de choisir le bon régime fiscal pour minimiser l'imposition de vos loyers.
LMNP ou déficit foncier : que choisir selon son TMI ?
Le LMNP au réel est idéal à TMI 30%+ : l'amortissement réduit fortement l'impôt. Le déficit foncier (travaux) est optimal à TMI 30% ou 41% : chaque euro de déficit économise 30 à 41 centimes d'impôt. À TMI 11%, le micro-BIC (50% abattement) ou micro-foncier (30%) peut suffire.
Peut-on cumuler LMNP et déficit foncier ?
Non sur un même bien : meublé = BIC (LMNP), vide = foncier. Mais on peut avoir des biens en LMNP et d'autres en location nue. Les déficits fonciers et les déficits BIC sont indépendants et s'imputent chacun selon leurs règles.
La SCI à l'IS est-elle intéressante pour réduire son TMI ?
Oui, si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €. La SCI à l'IS permet de laisser les bénéfices dans la société (IS à 15/25 %) au lieu de les intégrer à votre revenu imposable (TMI 30-45 %). C'est un excellent outil de lissage, surtout si vous réinvestissez les bénéfices.
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